Dans le Golfe de Saint-Tropez, la grande majorité des villas et appartements vendus par notre agence sont des résidences secondaires : maisons de vacances, pieds-à-terre, investissements patrimoniaux transmis parfois depuis plusieurs générations. Or, contrairement à une résidence principale, la revente d’un tel bien déclenche presque toujours une fiscalité spécifique : la plus-value immobilière. Sur un marché aussi valorisé que celui de La Croix-Valmer, Ramatuelle, Gassin ou Saint-Tropez, cette question mérite d’être anticipée bien avant la signature du compromis, car elle peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros. Voici ce qu’il faut savoir avant de mettre votre bien en vente.
Qu’est-ce que la plus-value immobilière et qui est concerné ?
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente de votre bien et son prix d’acquisition initial. Elle ne concerne que les résidences secondaires, les biens locatifs et les terrains : la revente de votre résidence principale, elle, reste totalement exonérée d’impôt, quel que soit le montant du gain réalisé.
Pour un propriétaire ayant acquis une villa à Gassin ou un appartement vue mer à Sainte-Maxime il y a quinze ou vingt ans, la flambée des prix sur le littoral varois peut générer un écart considérable entre le prix d’achat et le prix de vente actuel. C’est précisément dans ce type de configuration que la fiscalité de la plus-value prend tout son sens, et qu’il devient utile de s’y préparer en amont.
Comment se calcule la plus-value imposable ?
Le fisc ne taxe jamais le prix de vente brut, mais une plus-value « nette » établie en plusieurs étapes :
- Le prix de vente est diminué de certains frais de cession (diagnostics obligatoires, frais liés à la mainlevée d’hypothèque, par exemple).
- Le prix d’acquisition est majoré des frais d’achat réellement engagés (frais de notaire, droits d’enregistrement) ou, à défaut de justificatifs, d’un forfait de 7,5 % du prix d’achat.
- Si le bien est détenu depuis plus de cinq ans, un forfait de 15 % pour travaux peut être ajouté au prix d’acquisition, sans qu’il soit nécessaire de produire de factures — un avantage non négligeable pour les propriétaires ayant rénové leur villa au fil des années.
La différence entre ces deux montants corrigés constitue la plus-value brute, à laquelle s’appliquent ensuite les abattements liés à la durée de détention.
Le taux d’imposition et les abattements pour durée de détention
La plus-value sur une résidence secondaire est soumise à un taux global de 36,2 %, réparti entre :
- 19 % au titre de l’impôt sur le revenu ;
- 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.
Ce taux s’applique en réalité rarement dans son intégralité, car un système d’abattements progressifs vient réduire la base imposable selon le nombre d’années de détention. Deux barèmes distincts coexistent :
- pour l‘impôt sur le revenu, l’exonération totale est atteinte après 22 ans de détention ;
- pour les prélèvements sociaux, elle n’intervient qu’après 30 ans de détention.
Concrètement, un bien détenu depuis 22 ans peut donc être exonéré d’impôt sur le revenu tout en restant partiellement soumis aux prélèvements sociaux jusqu’à sa trentième année. La durée se calcule de date à date, à compter du jour de l’acte d’achat, ce qui signifie que quelques semaines d’écart peuvent parfois faire basculer un vendeur dans une tranche d’abattement supérieure — un élément à examiner avec attention avant de fixer la date de signature.
À noter : un amendement visant à ramener ce délai d’exonération de 22 à 17 ans avait été discuté dans le cadre du budget 2026, mais n’a finalement pas été retenu. Les seuils de 22 et 30 ans restent donc la référence en vigueur ; nous vous invitons à vérifier ce point avec votre notaire au moment de la vente, la réglementation fiscale pouvant évoluer.
La surtaxe sur les plus-values élevées : un enjeu réel dans l’immobilier de prestige
Sur un marché comme celui du Golfe de Saint-Tropez, où les transactions dépassent fréquemment le million d’euros, un point mérite une attention particulière : la surtaxe applicable aux plus-values importantes. Dès lors que la plus-value nette imposable (après abattements) dépasse 50 000 € par vendeur, une taxe additionnelle progressive s’ajoute à l’imposition de base. Elle est calculée sur la totalité de la plus-value nette, et non uniquement sur la fraction excédant le seuil, ce qui peut représenter un montant significatif sur la vente d’une villa de standing. Cette surtaxe est prélevée directement par le notaire au moment de la signature de l’acte définitif, au même titre que l’impôt principal.
Pour un couple vendant un bien en indivision, la surtaxe s’apprécie séparément pour chaque cédant, ce qui peut, selon la structure de propriété, réduire mécaniquement son impact.
Les leviers pour optimiser légalement le calcul
Plusieurs stratégies, parfaitement encadrées par la loi, permettent de réduire la base imposable :
- Conserver l’ensemble des factures de travaux (rénovation, extension, piscine, aménagements extérieurs) réalisés par des professionnels : au-delà du forfait de 15 %, des travaux justifiés et supérieurs à ce forfait peuvent être intégrés au prix d’acquisition.
- Bien documenter les frais d’acquisition initiaux, notamment si le bien a été acquis par donation ou succession, où la valeur retenue lors de la transmission sert de nouvelle base de calcul.
- Anticiper la date de vente au regard des paliers d’abattement, un an supplémentaire de détention pouvant, selon l’ancienneté du bien, faire varier significativement le montant final dû.
- Identifier les cas d’exonération totale, indépendants de la durée de détention : vente inférieure à 15 000 €, première cession d’un bien autre que la résidence principale sous condition de remploi dans l’achat d’une résidence principale, expropriation, ou encore certaines situations liées à la retraite ou à l’invalidité, sous conditions de ressources.
Le cas particulier des vendeurs non-résidents
Le Golfe de Saint-Tropez attire une clientèle internationale, et il n’est pas rare que nos vendeurs résident fiscalement hors de France au moment de la cession. Dans ce cas, un représentant fiscal peut être exigé selon le montant de la transaction et le pays de résidence, et certaines conventions fiscales bilatérales peuvent modifier le traitement de la plus-value. Ce point doit systématiquement être vérifié avec le notaire en charge de la vente, idéalement plusieurs semaines avant la mise sur le marché du bien.
Pourquoi anticiper cette question avant même de mettre votre bien en vente ?
Chez Prestige Transaction, nous constatons régulièrement que la fiscalité de la plus-value est abordée trop tardivement, parfois seulement au moment du compromis de vente. Or, certains arbitrages — date de signature, justification de travaux, structuration de la vente en cas d’indivision ou de SCI — se préparent en amont et peuvent avoir un impact direct sur le montant net perçu par le vendeur. Une estimation précise de votre bien, couplée à une simulation de plus-value réalisée avec votre notaire ou votre conseiller patrimonial, vous permet d’aborder la vente avec une vision claire de votre gain net réel, et non uniquement du prix affiché.
Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé. Chaque situation étant unique, nous vous recommandons de vous rapprocher de votre notaire ou d’un conseiller fiscal avant toute décision de vente. Notre équipe Prestige Transaction, implantée à La Croix-Valmer, se tient à votre disposition pour estimer votre bien et vous orienter vers les bons interlocuteurs pour préparer votre vente dans les meilleures conditions.
